De nos jours, il est facile de se faire une opinion sur tout et n’importe quoi. Bien qu’entendre les points de vue opposés sur le marché immobilier puisse être un excellent moyen de prendre des décisions éclairées sur les investissements, la vérité est que certaines de ces opinions pourraient nécessiter un examen minutieux.
En tant que tel, il est important de fournir des éclaircissements et des informations supplémentaires concernant certaines croyances courantes du marché immobilier, en particulier en ce qui concerne l’inflation. Il existe de nombreux mythes sur la façon dont l’inflation affectera l’immobilier, et si vous ne faites pas attention aux opinions immobilières liées à l’inflation que vous souscrivez, les mauvaises opinions pourraient déterminer la façon dont vous choisissez d’investir.
Cela dit, ce sont des sujets compliqués avec une myriade de facteurs en jeu. Il est difficile de prédire ce qui se passera exactement lorsque l’inflation aura un impact sur l’immobilier, mais ce que nous pouvons faire est de commencer par ce que nous savons être correct, puis d’ajouter une logique solide. En faisant cela, nous pourrons peut-être tirer des conclusions différentes de ce que vous avez entendu sur ce sujet. Commençons par briser deux mythes courants liés à l’inflation.
Mythe n°1 : L’inflation est bonne pour les investissements immobiliers.
Une croyance commune est que l’inflation est bonne pour les investissements immobiliers, mais au mieux, nous pouvons appeler celle-ci une demi-vérité. Dans certaines circonstances, une inflation élevée et soutenue pendant de nombreuses années peut être avantageuse pour les propriétaires immobiliers. Cela dit, cela dépend en grande partie de la structure de votre dette.
Si vous avez un prêt à long terme à taux fixe, comme les prêts qui peuvent être obtenus auprès de Fannie Mae sur 1 à 4 propriétés familiales, ou une dette HUD à terme de 30 à 40 ans, vous pouvez absolument l’écraser pendant les périodes de forte affluence. inflation. C’est parce que votre paiement reste fixe pour la durée du prêt, ce qui signifie que vos paiements ne sont pas directement touchés par l’inflation.
À leur tour, les loyers et les dépenses augmentent, mais votre paiement reste fixe, de sorte qu’une plus grande partie des flux de trésorerie va dans votre poche. L’argent que vous remboursez à la banque, en revanche, continue de perdre de la valeur avec le temps.
Mais examinons de plus près ce qu’est l’inflation et comment les marchés y réagiront probablement.
Taux d’intérêt et inflation
L’une des relations économiques les plus fondamentales est la relation entre les taux d’intérêt et l’inflation. Cette relation a un sens intuitif. Disons que vous alliez prêter de l’argent à quelqu’un et que le taux d’inflation était de 3 % sur la durée du prêt. Dans ce cas, vous auriez besoin d’obtenir un taux d’intérêt d’au moins 3% juste pour atteindre l’équilibre en termes de pouvoir d’achat. Mais le seuil de rentabilité n’est pas le but. Dans cette situation, vous auriez besoin d’obtenir le taux d’inflation plus un niveau de rendement réel. Sinon, à quoi bon investir ?
Le graphique ci-dessus montre la croissance de l’IPC ainsi que le taux d’intérêt sur le Trésor à 10 ans. Il ressort clairement de ce graphique que les taux d’intérêt augmentent généralement à mesure que l’inflation augmente. À l’inverse, les taux d’intérêt baissent généralement lorsque l’inflation s’effondre.
S’il est possible que la Fed maintienne l’extrémité longue de la courbe des taux d’intérêt, je ne parierais pas là-dessus. Si nous obtenons une inflation véritablement non transitoire et à long terme, la direction des taux d’intérêt est susceptible d’avoir une tendance à la hausse.
Pensons maintenant aux implications d’une hausse des taux d’intérêt. Ceux d’entre vous qui ont un modèle immobilier fonctionnel devraient le consulter et examiner la dernière offre sur laquelle vous enchérissez. Augmentez maintenant le taux d’intérêt dans le modèle de 2 %.
Que sont devenus les retours ? Combien de moins devriez-vous payer pour obtenir les mêmes rendements qu’avant ?
Maintenant, étendez ce concept à l’ensemble du marché. Les acheteurs ne peuvent tout simplement pas payer les évaluations d’aujourd’hui si les taux d’intérêt augmentent considérablement.
Allons plus loin dans cette logique. Si les taux plafonds et les taux d’intérêt augmentent, qu’arrive-t-il aux investisseurs qui cherchent à se refinancer ? Eh bien, les ratios DSCR sont plus difficiles à atteindre. Le produit du prêt est limité par le LTV à des taux de capitalisation plus élevés.
Les investisseurs qui adoptent un effet de levier élevé peuvent alors se rendre compte qu’ils ne sont pas en mesure de se refinancer, ce qui accentue la pression de vente sur les marchés sur une base relative.
Durée et inflation
Beaucoup de gens de l’immobilier ne pensent pas beaucoup au concept de durée, et je ne les blâme pas. C’est une théorie de portefeuille d’investissement ennuyeuse qui est généralement associée aux obligations, mais chaque actif a effectivement une durée.
Vous pouvez considérer la durée comme le temps nécessaire pour récupérer votre argent. C’est un peu plus compliqué que cela, mais pour nos besoins, c’est ainsi que nous le définirons aujourd’hui.
Ainsi, par exemple, une obligation de 30 ans à faible taux d’intérêt aura une durée très longue. Une obligation à 30 jours, en revanche, aura une durée plus courte.
Pourquoi devriez-vous vous en soucier ? L’inflation nuit beaucoup plus aux actifs à longue durée qu’aux actifs à courte durée.
Si je possède une obligation à 30 jours, que l’inflation soit élevée ou non n’est pas un problème, car je récupère mon argent dans les 30 jours et, en tant que tel, il aura toujours la majeure partie de son pouvoir d’achat.
Par contre, si je possède un abonnement de 30 ans obligation, je dois attendre longtemps que ma trésorerie me revienne. Si l’inflation est élevée, plus j’attends mon retour, plus ma trésorerie future perdra de la valeur.
Si je m’attends à une inflation très faible, je peux acheter un actif de longue durée à un rendement relativement faible. Mais si les anticipations d’inflation augmentent, je ne peux pas proposer le même prix pour l’actif. J’ai besoin d’obtenir un prix inférieur et un rendement plus élevé aujourd’hui pour me dédommager du pouvoir d’achat que je perds en attendant des années que ma trésorerie revienne.
Mais quel est le rapport avec l’immobilier ?
Eh bien, la « durée » d’un bien immobilier typique est aussi longue qu’elle ne l’a jamais été. À un plafond de 10 %, en supposant qu’il n’y ait aucun effet de levier et aucune valeur ajoutée, vous récupérez votre argent grâce aux flux de trésorerie en 10 ans environ. Avec un plafond de 4 %, la durée est de 25 ans.
Sur la base de ce que nous savons sur l’inflation et les actifs de longue durée, quel serait l’impact probable sur les taux de capitalisation si le marché croyait qu’une inflation élevée était là pour le long terme ? Je pense que le biais serait vers des taux de capitalisation plus élevés et des évaluations immobilières plus faibles.
Ainsi, la prochaine fois que vous lirez ou entendrez expliquer pourquoi l’investissement immobilier est le meilleur endroit pour se concentrer en période d’inflation élevée, repensez aux idées ci-dessus.
Après les taux d’intérêt et les taux plafonds ont été ajustés pour refléter la nouvelle normalité, l’immobilier peut absolument très bien se porter pour toutes les raisons que vous avez sans aucun doute entendues à maintes reprises. Mais aux évaluations d’aujourd’hui, les investisseurs peuvent avoir des problèmes en pensant que l’immobilier les sauvera du monstre de l’inflation.
Mythe n°2 : Une inflation élevée est là pour rester
Regarde ce que j’ai fait là?
Je ne pense pas que l’inflation soit un problème à long terme. Je pense qu’un bon signe pour le sommet de l’accélération de l’inflation était le J-Pow de la Fed qui a « retiré » le mot transitoire. Ces gars-là sont toujours derrière la courbe. D’ici le milieu de 2022, une inflation inconfortablement élevée ne fera probablement plus partie du dialogue dominant.
Voici la logique de celui-ci : aucun des fondamentaux économiques à long terme n’a changé en faveur d’une inflation plus élevée. Au contraire, les fondamentaux se sont détériorés et pointent vers une croissance plus faible du PIB et une désinflation.
Bien sûr, lorsque le gouvernement emprunte beaucoup d’argent et le donne à n’importe qui et à tout le monde avec un pouls, les prix vont augmenter. Cela était d’autant plus vrai que les chaînes d’approvisionnement étaient mises à rude épreuve en raison des fermetures et des mesures de sécurité pendant la pandémie.
Mais qu’est-ce qui cause une inflation soutenue qui dure de nombreuses années ?
Eh bien, soit vous avez des acteurs du marché qui perdent confiance dans une devise en raison de déficits élevés, ce qui fait qu’il semble impossible de payer ce qui est dû sans imprimer de l’argent, soit vous avez une demande économique robuste qui dépasse la capacité de fournir les biens et services. exigé.
Prenons-les un à la fois :
L’impression d’argent ne causera pas d’inflation – du moins pas dans l’IPC
Le dollar est fort par rapport aux autres devises et, croyez-le ou non, les États-Unis sont dans la position la plus forte par rapport à presque toutes les grandes économies du monde.
Lorsque la Fed achète des obligations et « imprime » de l’argent, ce qu’elle fait en réalité, c’est de retirer un engagement du gouvernement de la circulation – une obligation – et de le remplacer par un engagement du gouvernement de durée 0 et d’intérêt à 0 %, comme un billet de la réserve fédérale, un dépôt bancaire , ou réserve bancaire, selon qui a vendu.
Les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les gouvernements étrangers qui ont vendu les obligations ne vont pas s’épuiser et acheter des Cheerios et des lave-vaisselle. Ils vont acheter un autre titre pour stocker leurs économies. C’est pourquoi nous avons connu des augmentations massives de la valorisation des actions, des obligations, de l’immobilier, etc., mais une très faible croissance de l’IPC.
Sans changements drastiques du QE ou de la Fed imprimant directement aux consommateurs, les programmes de QE de la Fed sont susceptibles d’avoir le même impact sur l’IPC qu’ils l’ont eu au cours de la dernière décennie, donc pas grand-chose. L’inflation continuera d’être observée dans les prix des actifs, ce qui n’est pas pris en compte dans l’IPC.
L’économie est trop faible pour l’inflation
Le dernier boom inflationniste que nous avons connu remonte aux années 1970. C’était une période de dette publique très faible et de démographie très forte. Peak Boomer est né en 1953 et a eu 18 ans en 1971.
La vague massive de formation de nouveaux ménages et de nouvelles familles a été le moteur de l’inflation à ce stade. Quand on est jeune et qu’on fonde une famille, on est un peu insensible aux fluctuations des prix en raison des besoins. Vous ne pouvez pas attendre que les prix baissent pour acheter une maison, un lave-vaisselle, des couches ou du dentifrice. Vous les achetez et empruntez pour eux parce que vous en avez besoin maintenant.
Cependant, nous sommes actuellement confrontés à la situation inverse. Une population vieillissante ne dépense pas agressivement et les taux de natalité sont extrêmement bas. La population en âge de travailler s’est déplacée.
Il existe également des preuves solides qu’une dette publique élevée entraîne une croissance économique plus faible, et nous en avons des tonnes :
Moins de travailleurs signifie moins de demande :
La croissance démographique future n’est pas à venir :
J’aime la génération qui m’a précédé, mais une part croissante de la population étant moins productive, associée à des « preneurs » nets du système, fait peser le fardeau sur une population de plus en plus réduite. Ils doivent subvenir à leurs besoins et à ceux de leur famille et verser l’argent des contribuables nécessaire pour couvrir les prestations des générations précédentes.
Cela signifie qu’il y a moins de revenus à dépenser aujourd’hui.
À 122 % du PIB, les niveaux d’endettement sont bien au-dessus du seuil de 90 %, ce qui a tendance à entraîner une croissance économique considérablement réduite.
Dernières pensées
Lorsque nous rassemblons toutes ces informations, nous constatons que le résultat à long terme le plus probable – qui aura certainement des aléas cycliques et des démarrages dans des délais plus courts – est une économie à croissance lente et moins productive avec une faible inflation et des taux d’intérêt bas.
Bien que cela ressemble à une déception, et ce à bien des égards, ce sont aussi des conditions vraiment décentes pour l’immobilier. Avec des taux d’intérêt qui restent bas, des capitaux à la recherche d’un logement et l’immobilier une alternative stable et génératrice de liquidités aux investissements à haut risque et plus spéculatifs, l’immobilier peut prospérer dans ces conditions. C’est à moins d’une récession, de toute façon, ce qui est certainement sur la table.
Ainsi, ceux qui espèrent voir plus d’inflation pour aider leurs portefeuilles immobiliers devraient faire attention à ce qu’ils souhaitent.